강남·서초·송파·용산구 재개발입주권도 토지거래허가
: 주요 업무처리기준 총정리 🏙️
목차
서울 부동산 시장의 안정화를 위한 토지거래허가구역 지정과 관련해 국민들이 꼭 알아야 할 허가 기준과 절차를 한눈에 정리했습니다. 주택 취득 시 실거주 의무부터 기존 주택 보유자의 신규주택 취득 허가 기준, 그리고 입주권·분양권의 허가 대상 여부까지 상세히 알아보세요. 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 적용되는 강남·서초·송파·용산구 일원 토지거래허가구역 관련 정보를 한 곳에서 확인하실 수 있습니다.
1. 토지거래허가구역 지정 대상 📝
2025년 3월 19일, 서울특별시장은 강남·서초·송파·용산구 일원에 대한 토지거래허가구역을 지정했습니다. 이에 따라 국토교통부는 허가 관청의 원활한 업무처리를 지원하고 국민의 행정상 편의를 높이고자 서울시 및 관할 구청과 협의하여 주요 업무처리 기준을 마련했습니다.
이번에 지정된 토지거래허가구역은 강남·서초·송파·용산구 소재 아파트 전체를 대상으로 하며, 지정 기간은 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지입니다. 주거지역의 경우 6㎡, 상업지역의 경우 15㎡를 초과하는 토지 등을 취득할 때 허가를 받아야 합니다. 🏠
2. 주택 취득 후 입주시기 관련 기준 ⏰
토지거래허가구역 내에서 주택을 취득하는 경우, 2년간의 이용의무(실거주)는 원칙적으로 취득시점부터 발생합니다. 허가 관청은 통상적인 거래절차상 허가 신청에서 등기까지 약 4개월이 소요되는 점을 감안하여, 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있습니다.
예를 들어, 허가일로부터 최대 4개월 이내에 취득(등기)하고 취득일부터 이용의무를 이행하는 것이 가능합니다. 다만, 토지(주택) 취득일이 그보다 빠를 경우에는 해당 토지(주택) 취득일부터 이용의무(실거주)를 이행해야 합니다. 💼
또한, 신청인이 주택 취득 및 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고, 허가 관청이 이를 인정한 경우에는 필요한 범위 내에서 취득 및 입주시기를 유예할 수 있습니다.
3. 기존 주택 보유자의 신규주택 취득 허가 기준 🔄
이미 주택을 보유하고 있는 경우에도 신규 주택 취득을 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있습니다. 이 경우, 신청인은 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택·토지를 추가 취득해야 하는 사유에 대해 구체적이고 객관적으로 소명하고, 기존 주택의 처리계획을 제출해야 합니다.
기존 주택의 처리는 매매·임대 등의 방식으로 가능하며, 허가 관청은 기존 주택의 처리기한에 대해 통상적인 계약절차에 따라 6개월을 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있습니다. 예를 들어, 주택을 한 채 이상 소유하고 있는 신청인이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 구입하려는 경우, 허가일로부터 6개월 이내에 기존주택을 매매 또는 임대한다는 내용의 처리계획을 제출하면 허가를 받을 수 있습니다. 🏘️
4. 입주권·분양권의 허가대상 여부 📋
｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제11조에 따르면, 토지에 관한 소유권·지상권의 취득을 목적으로 권리를 이전하거나 설정하는 계약도 허가대상으로 규정하고 있습니다.
재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정되어 있는 입주권의 경우, 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함되어 있으므로 이러한 입주권 거래는 토지거래허가 대상에 해당됩니다.
| 예를 들어, 건축물대장상으로는 연립·다세대주택이나, 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 받아야 합니다. 🔑 |
반면, ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조 및 ｢주택법｣ 제54조 등에 따라 최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우, ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제11조제3항에 따라 토지거래계약 허가 대상에 해당되지 않습니다. 다만, 최초로 주택을 분양받는 경우 외에 제3자에게 분양권을 전매하는 경우는 허가 관청의 허가를 받아야 합니다.
5. 입주권·분양권 허가기준 📝
입주권·분양권의 경우, 허가 관청이 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정(착공·준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인하고, 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우 토지거래계약 허가 여부를 판단할 수 있습니다.
예를 들어, 입주권·분양권 매수자가 허가 신청 시 제출하는 토지이용계획에 신축되는 아파트가 준공된 후 실제 입주 가능 시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 하는 경우 허가가 가능합니다. 🏡
이때, 허가 관청은 관할지역의 부동산 시장상황 등을 종합적으로 고려하되, 토지이용계획서상 세부 내용이 실거주 목적이라고 보기 어려울 경우 토지이용계획이 부적합한 것으로 판단할 수 있습니다.
6. 관리처분계획 인가 이후 이용의무기간 ⏳
｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제14조에 따라 자기거주 목적으로 취득한 토지의 이용의무기간은 취득일로부터 2년입니다. 다만, 재개발·재건축 등으로 종전 부동산이 이미 철거되어 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거되어 실거주를 계속하지 못하는 경우, 종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 등이 완료된 이후 입주하여 거주한 기간을 합산하여 이용의무기간 이행 여부를 판단할 수 있습니다.
예를 들어, 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주한 경우, 향후 실제 입주 가능 시점부터 잔여 이용의무기간인 1년을 거주하는 요건으로 허가가 가능합니다. 또한, 관리처분인가 이후 이미 철거되어 공사 진행 또는 예정인 경우 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주 확약 시 허가가 가능합니다. 🏗️
마치며...
토지거래허가구역 지정은 투자자 입장에서 새로운 변수로 작용할 수 있습니다. 강남·서초·송파·용산구 일원에 대한 토지거래허가구역 지정에 따라, 해당 지역에서 갭투자를 고려하고 계신 분들은 이번에 발표된 업무처리기준을 전략적으로 검토하실 필요가 있습니다. 🧐
특히 주택 취득 후 실거주 의무, 기존 주택 보유자의 신규주택 취득 허가 조건, 입주권·분양권의 허가 대상 여부와 기준 등은 갭투자 계획에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 제약 조건들을 정확히 파악하고 투자 타이밍과 방식을 조정한다면, 새로운 규제 환경에서도 합법적이고 효율적인 투자 기회를 모색할 수 있을 것입니다.
당분간은 해당 지역의 부동산 시장 흐름을 면밀히 관찰하며 변화에 대응하는 것이 중요합니다. 토지거래허가구역 제도가 한시적으로 운영되는 만큼, 지정 기간이 종료되는 2025년 9월 30일 이후의 시장 변화도 예의주시해야 할 것입니다. 투자자로서 항상 최신 정보에 귀 기울이고, 규제 변화에 유연하게 대응하는 자세가 어느 때보다 중요한 시기입니다. 📊
