월세계약은 단순한 계약이 아니라, 보증금과 같은 큰 금액이 오가는 중요한 절차입니다. 이 글에서는 월세계약의 기본 순서와 함께, 보증금 보호를 위한 확정일자 받기, 등기부등본 확인 등 실질적으로 꼭 필요한 정보를 소개합니다. 초보자도 쉽게 따라할 수 있도록 단계별로 안내하며, 안전하고 똑똑하게 계약하는 방법까지 담았습니다.
1. 마음에 드는 집 찾기부터 현장 방문까지 🏠
월세계약의 시작은 역시 마음에 드는 집을 찾는 것에서부터입니다.
직접 매물을 확인하고, 집 상태와 주변 환경까지 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요해요.
중개인이나 집주인과의 소통도 원활해야 하니, 궁금한 점은 미리 리스트로 준비해두면 좋아요.
방문할 때는 집의 하자, 방음, 채광, 환기, 주변 소음 등 모든 요소를 세심히 체크하는 습관이 필요합니다.
이 과정이 월세계약의 첫 단추이니 만큼, 서두르지 말고 신중하게 결정하세요.
2. 등기부등본과 건축물대장, 꼭 확인하세요! 📝
월세계약에서 가장 중요한 것 중 하나는 임대인이 실제 소유자인지 확인하는 일입니다.
등기사항 전부 증명서(구.등기부등본)과 건축물대장을 통해 집의 소유주, 근저당, 권리관계 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
근저당이 과하게 설정되어 있거나, 다가구 주택의 경우 세입자가 많아 내 순위가 가장 마지막이 될 것이므로 특히 보증금 총액을 계산해 보아야 합니다.
아파트나 빌라의 경우는 대지지분이 포함되어 있으므로 괜찮지만 주택의 경우 건물소유자와 토지 소유자가 다를 수 도 있기 때문에 건물 등기사항 증명서와 토지 등기사항 증명서를 모두 떼 보아야 합니다.
그리고 건축물대장에는 지분이 나누어져 있는 경우 지분 표시도 명확히 볼 수 있습니다. 통 채로 지분을 나눈 경우도 있고 특정 층을 지분으로 나눈 경우가 있으므로 내가 들어갈 집이 어느 사람의 지분으로 되어있는지 확인하고 그 사람과 계약을 해야합니다. 그리고 불법 증축된 부분의 경우 증축된 부분과 이행강제금 부과에 관한 내용도 볼 수 있으므로 내가 살고자 하는 부분이 불법 증축된 부분인지 확인하는 것이 좋습니다.
간혹 계약시 대리인이 계약을 할 경우도 있는데요 그에 관련해서는 따로 정리하겠습니다.
위의 자료는 부동산중개업소나 관할 등기소에서 쉽게 확인할 수 있습니다.
임대인 신분증과 등기부등본의 이름이 일치하는지도 꼭 체크하세요.
계약 전 필수 확인사항
- 임대인 실소유자 확인: 등기부등본을 발급받아 집주인 명의와 신분증을 대조해 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장, 인감증명서, 신분증 등 증빙 서류를 꼼꼼히 확인하세요.
- 근저당·가압류 등 권리관계 확인: 등기부등본에서 근저당, 압류, 가압류, 전세권 등 설정 여부를 반드시 확인해야 하며, 보증금이 선순위 채권보다 후순위가 되지 않도록 주의해야 합니다.
- 관리비 및 옵션 확인: 월 관리비 내역(공용관리비, 개별사용료 등)과 옵션(가전, 가구 등) 포함 여부를 구체적으로 확인하세요.
- 불법건축물 여부: 불법 증축, 위법 건물 여부도 등기부등본과 현장 확인을 통해 체크해야 합니다.
- 계약서상 주소·금액 오기 주의: 계약서에 등재된 주소, 호수, 금액 등이 실제와 일치하는지 재차 확인하세요.
3. 계약 의사 표시와 협의, 가계약금 입금, 중개수수료 협의 💰
임대인(또는 중개인)에게 계약 의사를 밝히고,
보증금, 월세, 계약기간, 입주일, 특약사항 등 주요 조건을 협의합니다.
특히 보증금과 월세는 시세와 비교해 적정한지 꼭 확인하세요.
가계약금(보증금의 10% 이내)은 계약을 확정짓기 전, 임대인 계좌로 송금해 매물을 확보하는 절차입니다.
가계약금 송금 시에는 반드시 입금내역을 남기고, 계약서에 명시하세요.
중개수수료도 미리 협상하는 것이 좋습니다.
중개수수료(복비) 산정(보증금 5,000만원 예시)
1. 거래금액 산정
- 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
→ 5,000만 원 + (65만 원 × 100) = 11,500만 원.
2. 경기도 기준 중개보수 요율
- 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 임대차: 상한요율 0.3%(천분의 3), 한도액 없음.
- 계산: 11,500만 원 × 0.3% = 345,000원
→ 실제로는 중개업자와 협의하여 34만 5천 원 이내에서 결정.
참고: 월세가 높아도 한도액 없음
- 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만: 상한 0.4%(30만 원 한도),
1억 원 이상 ~ 6억 원 미만: 상한 0.3%(한도 없음).
3. 간이과세자 중개업자에게 지급 시
개업 공인중개사 사업자 등록증을 보고 간이과세자인지 확인할 수 있습니다. 간이과세자일 경우 부가세를 내지 않을 수 있습니다. 간이과세자의 경우 부가가치세(부가세) 부과 여부는 연매출에 따라 다릅니다.
- 연매출 4,800만 원 미만 간이과세자:
부가세가 완전 면제됩니다. 즉, 중개수수료(복비)에 부가세가 별도로 붙지 않습니다. - 연매출 4,800만 원 이상 ~ 8,000만 원 미만 간이과세자:
업종별로 부가가치율(예: 부동산중개업은 40%)을 적용해 간이과세 부가세(실질적으로 4% 내외)를 납부하게 됩니다. 이 경우, 실무적으로는 중개수수료에 부가세가 포함되어 있다고 보거나, 일부 업소에서 별도 4%를 요구할 수 있습니다.- 예시: 중개수수료 100만 원 × 10% × 0.4(부가가치율 40%) = 4만 원 부가세.
- 하지만, 법적으로는 별도로 부가세를 구분해 받을 수 없으므로, 중개수수료에 이미 포함된 것으로 보는 것이 원칙입니다. 실제로는 통상 중개수수료에 포함된 것으로 처리하는 경우가 많습니다.
- 일반과세자(연매출 8,000만 원 이상):
중개수수료의 10% 부가세를 별도로 받아야 합니다.
- 간이과세자: 부가가치세(10%) 별도 청구 불가.→ 일반과세자라면 복비 + 부가세 10% 별도,→ 간이과세자라면 복비만 지급하면 됨(예: 34만 5천 원).
정리:
- 간이과세자라도 연매출이 4,800만 원 이상이면 간이과세 부가세(4% 내외)가 적용될 수 있으나, 실제로는 중개수수료에 포함된 것으로 처리하는 것이 일반적입니다. 소비자 입장에서는 별도로 부가세를 내지 않아도 되는 경우가 많으니, 중개업자의 사업자등록증과 현금영수증 발급 내역을 확인하는 것이 좋습니다.
4. 계약서 작성과 주요 기재사항 ✍️
계약서는 임대인, 임차인, 공인중개사가 함께 공인중개사 사무소에서 작성합니다.
신분증과 도장(또는 서명)을 준비해야 하며,
계약서에는 계약기간, 보증금, 월세, 입주일, 특약사항(수리·수선, 관리비 부담 등)이 명확히 기재되어야 합니다.
구두로 약속한 내용도 반드시 계약서에 포함시켜야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
계약서는 서로 한 부씩 보관하고, 계약서 사본도 요청해 두는 것이 좋아요.
세입자로서 계약에 추가할 특약사항 예시
- 근저당·추가등기 금지: “임대인은 임차인의 대항력(전입신고+확정일자) 발생 전까지 근저당권 등 추가 등기를 설정하지 않는다. 위반 시 계약금의 배액을 반환한다.”
- 보증금 반환 시점 명시: “임대차 종료 시 임대인은 타 임차인 임대 여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환한다.”
- 임대인 변동 고지 의무: “임대인은 주택 소유권 이전 등 권리 변동이 있을 경우 즉시 임차인에게 통지해야 한다.”
- 시설물 수리 의무 명확화: “보일러, 전기, 상하수도 등 주요 시설물의 하자 발생 시 임대인이 수리한다. 임차인 과실이 아닌 하자 수리비는 임대인 부담.”
- 세금 체납 시 계약 해지: “임대인은 국세·지방세 체납이 없음을 보증하며, 체납 발견 시 잔금일 이전까지 상환한다. 미상환 시 계약 무효 및 계약금 반환.”
- 입주 전 수리 약정: 도배, 장판 등 입주 전 수리 약속이 있다면 구체적으로 명시.
- 반려동물, 벽걸이 TV, 에어컨 설치 등 특이사항: 필요시 관련 특약 추가.
5. 입주, 전입신고, 확정일자 받기 🚪
계약 체결 시 가계약금을 제외한 나머지 계약금을 납부하고,
잔금은 입주일에 맞춰 지급합니다.
입주 후에는 반드시 주민센터에서 전입신고를 하고,
확정일자를 받아야 보증금 보호를 받을 수 있습니다.
확정일자는 임차인이 계약서를 주민센터에 제출해 받는 날짜로,
이 절차가 생략되면 보증금 반환 문제가 발생할 수 있으니 꼭 챙기세요.
세입자의 권리 3가지
- 전입신고 및 확정일자 필수: 이는 경매에 넘어갔을 때 보호하는 장치로서 이사 후 즉시 전입신고(전입신고 익일 0시 대항력 발생)와 확정일자(우선변제권 발생, 확정일자 당일 낮 우선변제권 발생, 소액임차인의 경우 최우선변제권 발생)를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
- 대항력 발생 :
말소기준권리 (가압류, 압류, 경매개시기입등기, 저당, 근저당, 담보가등기, 전세권) 보다 빠르면 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있습니다. 배당신청을 하면 낙찰가에서 배당순위에 의거하여 배당을 받고 배당을 못받은 금액은 낙찰자에게 받을 수 있습니다.
- 우선변제권 발생 :
말소기준보다 빠르면 다른 말소기준권리보다 먼저 변제 받을 수 있습니다. 이때 전액을 받는 것이 아니라 다른 말소기준권리와 금액을 비율로 배당받을 수 있습니다.(안분배당) 이 때 배당을 다 못받을 경우 낙찰자가 인수하기때문에 낙찰자에게 받을 수 있습니다.
- 최우선변제권 발생 :
최우선변제권은 소액임차인에게 최소한의 다른 집을 구할 수 있는 금액을 보전해주는 것으로서 말소기준권리의 일자를 기준으로 합니다. 말소기준권리일자의 최우선변제액기준에 맞으면 일정금액을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. 이는 내가 살고있는 건물의 말소기준권리가 언제, 어느지역에 해당하는지에 따라 다르기 때문에 확인이 필요합니다.
6. 계약 전반 체크리스트
- 임대인 실소유자 및 권리관계 확인(등기부등본)
- 계약서상 금액·주소·기간·특약사항 정확히 기재
- 계약금, 잔금 지급 내역 영수증 보관
- 계약 후 즉시 전입신고, 확정일자 받기
- 입주 전 하자 사진·영상 촬영 및 보관
- 관리비, 옵션, 시설물 상태 등 꼼꼼히 확인
- 특약사항 반드시 계약서에 기재 및 서명
- 중개수수료는 거래금액 기준 요율 내에서 협의, 간이과세자 여부 확인
마치며...
월세계약은 단순히 집을 얻는 과정을 넘어, 큰 금액이 오가는 만큼 신중하고 꼼꼼한 준비가 필요합니다.
이 글에서는 월세계약의 기본 순서와 함께, 보증금 보호를 위한 확정일자, 등기부등본 확인 등 실질적으로 꼭 필요한 정보를 안내했습니다. 특히 확정일자와 전입신고는 보증금 보호에 필수적인 절차로, 이를 놓치지 않는다면 훨씬 안전하게 월세계약을 진행할 수 있습니다.
계약서의 특약사항도 꼼꼼히 확인하고, 구두 약속은 반드시 문서화하는 습관이 필요합니다.
이런 과정을 차근차근 따라가면, 초보자도 안심하고 똑똑하게 월세계약을 할 수 있습니다.
월세계약, 꼼꼼하게 준비해서 안전하고 행복한 내 집 마련하세요!
