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안녕하세요~ 저는 2030처럼 젊은 세대가 아니기 때문에 재개발 투자에 돈을 장기간 묻어놓고 임대에 따른 고충을 겪고 싶지 않아서 최근에는 분양권 거래를 생각하게 되었습니다. 그런데 최근 기획재정부의 손피거래 해석 변경으로 서울 분양권 시장에 찬바람이 불고 있다는 소식을 접하고 분양권 거래역시 어려워지고 있다는 것을 느끼고 있습니다.
손피거래 해석 변경으로 서울 분양권 거래 급감
손피거래에 대한 해석을 변경하여 매수자의 양도세 부담이 과도하게 증가하여 거래량이 급감하고, 일부 단지에서는 마이너스 프리미엄 현상까지 나타나고 있습니다. 이에 따른 시장 변화와 주의해야 할 불법 거래 유형에 대해 알아보겠습니다.
기획재정부는 2024년 11월, 손피거래 시 양도소득세 전액을 양도가액에 합산하는 것이 타당하다는 새로운 해석을 내놓았습니다. 이전에는 최초 1회에 한해서만 해당 세액을 양도가액에 합산했었습니다.
이러한 해석 변경 이후, 서울 분양권 거래량이 급격히 감소했습니다. 2024년 12월 거래 건수는 41건으로, 전월 대비 35% 감소했으며, 2024년 8월과 비교하면 절반 수준으로 떨어졌습니다.
| 양도소득세란? 양도소득세는 개인이 부동산, 주식 등의 자산을 양도하여 얻은 소득에 대해 부과되는 세금입니다. - 과세 대상 토지, 건물 등 부동산 부동산에 관한 권리 (지상권, 전세권 등) 주식, 파생상품 등 손피거래란? 손피거래는 '손에 쥐는 프리미엄'의 줄임말로, 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 거래 방식을 말합니다. 이는 분양권 거래 시 자주 사용되던 방식이었습니다. |
양도세 부담 증가와 거래량 감소
양도세 부담 증가 사례
예를 들어, 12억 원에 취득한 분양권을 17억 원에 매도할 경우, 기존에는 매수자가 부담하는 양도세가 3억3,000만원 이었습니다. 그러나 새로운 해석에 따르면 이 금액이 5억4,780만원으로 늘어나게 됩니다.
변경 전 (기존 해석)
양도차익: 5억원 (17억원 - 12억원)
양도세: 3억3,000만원 (5억원 × 66%)
변경 후 (새로운 해석)
- 1차 양도세 계산:
- 양도차익 : 5억원 (17억원 - 12억원)
- 1차 양도세 : 3억3,000만원 (5억원 × 66%) - 2차 양도세 계산:
- 추가 양도차익 : 3억3,000만원 (1차 양도세 금액)
- 2차 양도세 : 2억1,780만원 (3억3,000만원 × 66%) - 총 양도세
- 1차 + 2차 = 3억3,000만원 + 2억1,780만원 = 5억4,780만원
- 양도세 증가액 : 2억1,780만원 (5억4,780만원 - 3억3,000만원) - 양도세 증가율: 약 66%
거래량 감소의 원인
매수자의 부담 증가 : 양도세 부담이 2배 가까이 늘어나면서 매수 의욕이 크게 감소했습니다.
분양권 투자 매력 하락 : 높은 세금 부담으로 인해 분양권 투자의 수익성이 떨어졌습니다.
정부 정책 변화 : 1·3 부동산 대책의 지연된 시행으로 중과세가 계속 적용되고 있습니다.
마이너스 프리미엄 현상과 분양권 가치 하락
최근 서울 동작구 상도동 상도푸르지오클라베뉴의 경우, 분양가보다 3000만 원 낮은 가격에 분양권 매물이 나오고 있습니다. 이는 분양권 시장의 침체를 단적으로 보여주는 사례입니다.
마이너스 프리미엄 현상의 원인 분석
- 높은 양도세 부담: 손피거래 해석 변경으로 인한 세금 부담 증가
- 부동산 시장 침체: 전반적인 부동산 경기 하락으로 인한 투자 심리 위축
- 미래 가치 불확실성: 향후 부동산 가격 상승에 대한 기대감 하락
| 마이너스 프리미엄이란? 마이너스 프리미엄은 분양가보다 낮은 가격에 분양권이 거래되는 현상을 말합니다. 이는 분양권의 가치가 하락했음을 의미합니다. |
다운거래 증가와 불법 거래 위험성
마이너스 프리미엄 거래가 늘어나면서 양도세 부담을 줄이기 위해 다운거래도 증가하고 있습니다.
다운거래는 명백한 불법 행위로, 적발 시 큰 불이익을 받을 수 있습니다. 부당과소신고가산세 부과, 비과세 감면 배제, 과태료 부과 등의 제재가 있습니다. 특히 한 사람만이 아닌 거래 당사자인 매도자, 매수자, 중개인 모두 처벌 대상이 될 수 있다는 것을 명심해야겠습니다.
| 다운거래의 의미 다운거래는 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하고 신고하는 불법 행위를 말합니다. |
맺음말
손피거래 해석 변경으로 인한 분양권 시장의 변화는 부동산 시장 전반에 큰 영향을 미치고 있습니다. 양도세 부담 증가로 인한 거래량 감소, 마이너스 프리미엄 현상, 다운거래 유혹 증가 등 다양한 부작용이 나타나고 있습니다. 이러한 상황에서 투자자들은 더욱 신중한 접근이 필요하며, 불법적인 거래 방식을 피해야 합니다.
향후 정부의 정책 변화와 시장 동향을 주시하며, 장기적인 관점에서 부동산 투자를 고려해야 할 것입니다. 분양권 시장의 변화는 계속될 것이며, 이에 대한 적절한 대응과 이해가 투자 성공의 열쇠가 될 것입니다.
아쉬운 소식이라 마음이 안타깝네요. 그래도 장기적으로 재태크 투자 전략에 오늘의 글이 도움이 되었길 바랍니다.
모두들 부지런한 하루 보내세요~
