재개발·재건축 착수요건 대폭 완화! 주거환경 평가기준 확대로 사업추진 탄력받는다
노후 주택 재개발·재건축이 한결 수월해지는 반가운 소식입니다! 🏘️ 국토교통부가 '도시 및 주거환경정비법 시행령' 개정안을 입법예고하며, 1989년 1월 24일 당시 무허가건축물도 노후도 산정에 포함하고 재건축진단 평가항목을 9개에서 15개로 확대했습니다.
특히 주민 불편과 밀접한 주거환경 분야의 가중치를 30%에서 40%로 높여 주민들의 목소리가 더 크게 반영될 수 있게 되었습니다. 정비사업 활성화를 위한 이번 제도개선으로 노후주택 거주 주민들의 삶의 질 향상이 기대됩니다.
📌 재개발·재건축 제도개선의 배경과 목적
국토교통부는 재개발·재건축사업이 보다 합리적으로 추진될 수 있도록 주요 제도를 개선하는 하위법령 개정안을 마련했습니다.
이번 개정안은 2025년 국토교통부 업무계획과 '지역 건설경기 보완방안'(2025.2.21)에서 발표한 정비사업 활성화 방안의 후속 조치로, 4월 18일부터 5월 28일까지 40일간 입법예고됩니다. 🗓️
주목할 만한 키워드는 '무허가건축물 포함', '재건축진단 제도 개편', '주거환경 평가항목 확대'로, 이는 모두 노후 주택 정비사업의 착수요건을 합리화하고 주민 불편을 해소하기 위한 중요한 변화입니다.
🏗️ 재개발사업 정비구역 지정요건 완화
무허가건축물도 노후도 산정에 포함
현행 제도에서는 재개발사업의 정비구역 지정요건으로 해당 구역 내 노후·불량 건축물(30년 이상 경과)이 전체의 60% 이상이어야 한다고 규정하고 있으며, 무허가건축물은 노후도 산정에서 제외하고 있었습니다.
하지만 이번 개정을 통해 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 노후도 산정 대상에 포함하여 재개발사업 착수를 지원할 예정입니다. 이는 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등에서 이미 보상의 대상으로 해당 시점의 무허가건축물을 포함하고 있는 점을 반영한 결정입니다. 주의 할 것은 모든 무허가건축물이 노후도 산정 대상에 포함되는 것은 아니라는 것입니다.
이로써 오랫동안 재개발이 필요했지만 무허가건축물이 많아 정비구역 지정요건을 충족하지 못했던 일부 지역들이 사업을 추진할 수 있게 되었습니다. 특히 노후 주거지역의 주거환경 개선이 더욱 활발해질 것으로 기대됩니다. 🏠
📊 재건축진단 기준 개선
주거환경 분야 평가항목 확대
재건축 안전진단을 '재건축진단'으로 명칭을 변경하고, 통과 시점을 사업인가 전까지로 조정하는 등 개정된 도시정비법(6월 4일 시행예정)의 취지를 반영하여 진단기준도 개선됩니다.
현재 진단 항목은 구조환경, 주거환경, 설비노후도, 비용분석 등으로 구성되어 있으나, 주거환경 분야는 주민 불편과 밀접한 관련이 있음에도 주민 불편도를 충분하게 반영하지 못한다는 지적이 있었습니다.
이에 따라, 아래와 같이 주거환경 분야의 세부 평가항목이 대폭 확대됩니다:
✨ 주거환경분야 세부 평가항목 개선(안)
| 구분 | 현행 | 개선(안) |
| 세부 평가 항목 |
소방도로, 층간소음, 주차대수, 무장애환경, 에너지효율, 침수피해 | <현행 유지> |
| <신설> | ①주민공동시설, ②지하 주차장, ③녹지환경, ④승강기, ⑤환기설비, ⑥대피공간, ⑦단지 안전시설 | |
| 일조환경, 실내공간, 도시미관 | 세대 내부환경, 공용부분 환경 | |
| 항목수 | 9개 | 15개 |
이 개선안이 적용되면, 지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나, 주민공동시설과 조경시설이 부족한 경우, 또는 승강기가 비좁은데 확장하기도 어려운 노후 아파트 등 주민의 실제 불편 사항들이 재건축 진단 결과에 반영될 수 있게 됩니다. 🚗 🌳 🏋️
평가 가중치 조정과 진단 부담 감소
주거환경 분야의 평가항목이 확대되는 점을 고려하여, 진단 점수 합산 시 주거환경 분야의 평가 가중치를 현행 30%에서 40%로 확대하고, 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있도록 하였습니다.
다만, 주민이 요청하는 경우 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치를 적용할 수 있어 주민의 선택권도 확대됩니다.
| 구분 | 현행 | 개선(안) |
| 평가 가중치 | 구조안전:주거환경:설비노후도:비용분석 → 3:3:3:1 |
구조안전:주거환경:설비노후도 → 3:4:3 (주민요청 시 현행 가중치 3:3:3:1 적용 가능) |
또한, 재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 하는 경우, 3년 이내 작성된 재건축 진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있도록 규정해 진단 부담을 줄일 예정입니다. 👍
위의 내용은 국토교통부에서 확인하실 수 있습니다.
🏡 마치며...
이번 재개발·재건축 착수요건 개선은 노후 주거지역의 정비사업 추진에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 전망됩니다. 특히 1989년 1월 24일 당시 무허가건축물을 노후도 산정에 포함하고, 주거환경 분야의 평가항목을 15개로 확대하는 등의 조치는 실제 주민들이 체감하는 불편사항을 정비사업에 반영할 수 있는 계기가 될 것입니다.
국토교통부 김헌정 주택정책관은 "이번 제도개선으로 노후지역의 재개발 사업추진이 보다 수월해지고, 재건축진단 실시 과정에 주민 불편사항이 잘 반영될 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔습니다.
앞으로도 규제 사각지대 해소와 정비사업 패스트트랙 안착을 위한 노력이 계속될 것이며, 이를 통해 주민 삶의 질 향상과 도시 환경 개선에 기여할 수 있기를 기대해 봅니다.
